房屋貸款終極指南
房屋貸款是實現購屋夢想的一條重要途徑，也是生活中最重大的金融交易之一。對於許多人而言，選擇適合自己的房屋貸款是一項複雜而重要的決策。本指南旨在提供一個全面的了解，從基本概念到申請過程的方方面面，幫助您更清晰地理解房屋貸款的種種層面，使您能夠在購屋旅程中做出明智、符合個人需求的選擇。
常見房貸種類介紹
房屋貸款有多種不同種類，根據需求和目的，選擇最適合的房貸是非常重要的。首先，對於年輕人購屋的需求，青年購屋貸款是一個不錯的首選，因為它針對年輕人提供更有利的貸款條件。若已擁有房產，房屋增貸可提供額外資金，滿足個人或家庭不同的財務需求。而對於想要轉換貸款條件的人，房屋轉貸是一個考慮的選項。此外，理財型房貸則結合貸款與理財，讓您在還款的同時也能有投資增值的機會。對於年長者來說，以房養老貸款是一種能夠將房產價值轉換為穩定收入的方式。最後，房屋二胎貸款則提供擁有兩房產的人額外的融資選擇。
比較常見房貸優先順序介紹：
青年購屋貸款>房屋增貸>房屋轉貸>理財型房貸>以房養老貸款>房屋二胎
房屋貸款流程有哪些？
房屋貸款的流程可以分為以下七個步驟：
申貸步驟 1：申貸 首先，向銀行提出房貸申請是整個流程的第一步。
申貸步驟 2：房屋鑑價 / 估價 銀行在接受房貸申請後，會派遣估價人員評估不動產的價值。
申貸步驟 3：審核貸款條件 銀行將根據估價結果，進行貸款條件的審核，包括貸款成數、利率、以及其他貸款條件。
申貸步驟 4：對保簽訂貸款契約 對保是指銀行與客戶簽訂借款契約的過程。客戶需攜帶身份證明文件到銀行辦理，確認合同內容並保障自己的權益。
在對保過程中，需要注意以下事項：
- 貸款總金額是否正確
- 貸款利率及可能的變動
- 貸款年限
- 還款方式
- 附加功能清楚，例如抵利型、理財型
- 違約金的年限和罰則比例
申貸步驟 5：擔保品抵押設定 銀行會對不動產進行抵押權設定，以便在債務不履行時進行法拍清償。這個過程需要委託地政士事務所，相應的費用由客戶支付。
申貸步驟 6：保險 客戶需要投保住宅火險與地震險，保險的存續期間要覆蓋整個房貸的還清期限。
申貸步驟 7：撥款 銀行的房貸專員會協助客戶開設戶頭，該帳戶將用於銀行撥款和未來還款。在撥款前，銀行當天會通過電話確認相關事項，包括是否已投保火險與地震險。撥款完成後，整個房貸流程就算完結了。接下來，貸款人的責任是每月按時將應還的本息存入指定的帳戶，銀行將自動扣款。
房屋貸款的條件有哪些？
房屋貸款的條件可以透過了解銀行在授信時最關注的「授信5P」，包括People（人）、Purpose（資金/不動產用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（未來展望）。以下是對每個方面的詳細解說：
1. People（人）：
- 年齡、工作與職業、信用狀況等是銀行評估借款人的關鍵因素。
- 個人信用主要透過聯合徵信資料和過往與銀行的往來紀錄來評估。
2. Payment（還款來源）：
- 銀行會確認借款人是否有穩定的還款來源，這涉及到個人的工作穩定性和未來發展潛力。
- 銀行較偏好穩定且可證明每月收入的職業，例如軍公教或四師（醫、會、建、律）。
- 提供資產型財力證明（股票、基金、不動產等）也有助於提高信任度。
3. Purpose（資金/不動產用途）：
- 資金用途是購買房屋，但不同類型的房產（住宅、商用）和用途（自住、投資）影響貸款成數。
- 自住購房通常能獲得最高的貸款成數，而政府的打房政策也可能對投資性購房產生限制。
4. Protection（債權確保）：
- 抵押品的價值是債權確保的重要因素，通常由銀行的鑑價人員評估。
- 鑑價考慮地段、生活機能、屋況等，但銀行通常會保守估價。
5. Perspective（未來展望）：
- 銀行會從總體經濟和市場趨勢的角度評估個別戶的未來展望，對企業貸款戶更為重要。
為了提高貸款額度，個人可考慮提供資產型財力證明、尋找信用良好的保證人、增加抵押品，以及定期將收入存入戶頭以證明還款能力。此外，不同地區和類型的房產可能有不同的核貸成數，因此需根據實際情況評估。
房屋貸款申請資料有哪些準備？
在辦理房貸時，需要提供的文件和資料有以下幾項：
申請房貸所需準備的文件：
- 身分證明：
- 借款人與保證人的身分證影本。
- 戶口名簿或戶籍謄本。
- 所得與財產證明：
- 報稅證明、扣繳憑單。
- 薪資單、薪轉戶存摺。
- 財產證明，包括銀行存摺、投資證明等。
- 買賣證明：
- 買賣合約書影本。
- 土地與建物登記謄本。
- 貸款申請書。
對保需要攜帶的資料：
- 借款人與保證人的身分證正本。
- 第二證件（如駕照等）。
- 私章。
- 建物土地權狀正本。